O que é as-built

O que é as-built, na prática

Todo projeto é uma previsão. A obra é o que aconteceu. Entre as duas coisas sempre há diferença: o terreno tinha um desnível que ninguém viu, o proprietário mudou de ideia sobre a cozinha, o pedreiro resolveu que a parede ficava melhor um pouco mais para lá.

O as-built é o documento que acerta essa conta. Alguém vai ao imóvel, mede tudo o que existe, fotografa e redesenha a planta baixa, os cortes e as fachadas com as medidas reais. No fim, você tem um projeto que descreve a casa que está de pé, não a que foi imaginada.

Em obra pública e em obra comercial grande, o as-built costuma ser contratual: a empresa entrega a obra e entrega o desenho atualizado junto. Em casa, quase nunca foi feito, e é aí que ele vira necessidade anos depois.

Quando você vai precisar dele

O as-built quase sempre aparece na vida das pessoas por um destes quatro motivos.

• Regularizar o imóvel. A casa foi construída diferente do alvará, ou sem alvará nenhum. Para a prefeitura aceitar, ela precisa de um desenho do que existe.
• Vender ou financiar. O banco e o comprador comparam a matrícula com o imóvel. Se não bate, o negócio trava.
• Reformar. Projetar uma reforma sobre uma planta errada é garantir retrabalho: o armário não entra, a tubulação não está onde o desenho diz.
• Manter a garantia. Em imóvel comercial, mexer na estrutura sem registrar costuma derrubar garantia e seguro.

Em todos eles, o as-built não é burocracia: é o único jeito de qualquer decisão seguinte partir de informação verdadeira.

Como ele é feito

O as-built tem três etapas, e a primeira é a que decide a qualidade de todas as outras.

1. Levantamento. Medição do imóvel inteiro, ambiente por ambiente, incluindo pé-direito, posição de janelas, desníveis e o que estiver aparente de instalação.
2. Registro fotográfico. Fotos de cada ambiente, da fachada e da cobertura, que servem de prova e de consulta depois.
3. Redesenho. As peças do projeto refeitas com as medidas reais, prontas para ir à prefeitura, ao cartório ou ao projeto de reforma.

A medição é a parte que exige presença física. O redesenho e a análise podem ser feitos a distância, e é por isso que o as-built é um dos serviços que funcionam bem em cidade onde eu não vou pessoalmente: um técnico local mede, eu desenho e respondo tecnicamente.

O que dá errado quando falta as-built

O custo de não ter as-built raramente aparece na hora. Ele aparece quando você precisa de alguma coisa com prazo.

• A venda trava porque a metragem da matrícula não bate com a do imóvel.
• O financiamento é negado porque o laudo do banco acusou construção não averbada.
• A reforma estoura o orçamento porque metade do projeto teve que ser refeita na obra.
• O processo na prefeitura volta com exigência, e o prazo recomeça.

Nenhum desses problemas é caro de evitar antes. Todos são caros de resolver depois, porque chegam com data marcada.

Quando chamar a arquiteta

Vale chamar sempre que o imóvel estiver diferente do papel e isso precisar virar documento: regularização, venda, financiamento, inventário ou reforma grande.

Vale chamar antes, quando você está comprando um imóvel e desconfia que a construção não bate com a matrícula. Uma medição rápida antes da escritura custa pouco perto de descobrir o problema depois da chave na mão.

Perguntas frequentes

Termos relacionados

• Planta baixa: o desenho da casa vista de cima, com o corte passando na altura das janelas, onde aparecem parede, porta, janela e a medida de cada cômodo.
• Habite-se: o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o aprovado e que o imóvel pode ser ocupado.
• Averbação: o registro da construção na matrícula do imóvel, feito em cartório, para o papel passar a descrever o que existe.
• RRT: o registro que vincula o arquiteto e urbanista ao serviço que ele assina, feito no CAU e consultável por qualquer pessoa.

Para ver os outros termos do tema, visite o glossário de projeto e obra.