Glossário · Regularização e documentação
O que é averbação
Averbação é o ato de registrar a construção na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. Antes dela, a matrícula descreve só o terreno, mesmo que exista uma casa de 200 m² em cima. Depois dela, o papel passa a descrever o que existe de verdade. É esse acerto que destrava venda, financiamento e inventário.
Resumo do conteúdo
Averbação é o registro da construção na matrícula do imóvel, feito no cartório de registro de imóveis. Ela depende do habite-se e da certidão que comprova a regularidade da obra perante a prefeitura e a Receita. Enquanto a construção não é averbada, a matrícula descreve apenas o terreno, e o imóvel vale menos no papel do que vale na realidade. Isso trava financiamento, dificulta a venda e complica inventário e partilha.
Resumo com IA
Principais pontos
- Averbação é o registro da construção na matrícula, em cartório;
- Sem ela, a matrícula descreve só o terreno, mesmo com a casa construída;
- Ela depende do habite-se e das certidões exigidas pelo cartório;
- Imóvel não averbado trava financiamento e perde valor na negociação;
- Em inventário, a construção não averbada complica a partilha entre herdeiros.
Passo a passo
- Obtenha o habite-se da obra junto à prefeitura;
- Reúna as certidões exigidas, incluindo a da Receita quando for o caso;
- Leve matrícula, habite-se e certidões ao cartório de registro de imóveis;
- Pague os emolumentos e acompanhe o processo de averbação;
- Guarde a matrícula atualizada, já com a construção descrita.
O que é averbação, na prática
A matrícula é a biografia do imóvel: tudo o que acontece com ele é anotado ali, em ordem. A averbação é uma dessas anotações, a que registra que foi construída uma edificação naquele terreno.
Enquanto ela não acontece, o cartório enxerga só o lote. Para qualquer instituição que consulta o papel, banco, comprador ou juiz do inventário, a casa simplesmente não existe.
O caminho completo, com documentos e custos, está no guia sobre averbação de construção.
O que ela muda na prática
A mudança é só no papel, e é exatamente por isso que ela importa: é o papel que as instituições leem.
| Aspecto | Sem averbação | Com averbação |
|---|---|---|
| O que a matrícula descreve | Apenas o terreno | Terreno e construção |
| Financiamento bancário | Negado | Possível |
| Venda | Com desconto e insegurança | Negociação normal |
| Inventário e partilha | Complicado | Direto |
| Valor registrado | Abaixo do real | Compatível com o imóvel |
| Uso como garantia | Limitado ao terreno | Imóvel completo |
A diferença de valor é a mais sentida. Imóvel vendido sem construção averbada costuma receber proposta descontada, porque o comprador assume o custo e o risco de regularizar depois.
Do que ela depende
A averbação é o último passo de uma fila, e ela não anda na frente de nenhum dos anteriores.
- Projeto aprovado e alvará, que autorizam a obra.
- Habite-se, que declara a obra concluída conforme o aprovado.
- Certidões, incluindo a da Receita quanto à obra, quando exigida.
- Averbação, no cartório de registro de imóveis.
Quando falta um degrau lá atrás, o trabalho começa por ele. Em imóvel construído sem alvará, o caminho passa antes pelo as-built e pela regularização na prefeitura.
Quando chamar a arquiteta
Vale chamar quando você descobriu que a construção não está averbada e quer saber o tamanho real do problema. Muitas vezes o que parece um processo enorme é só uma certidão faltando.
E vale chamar quando o imóvel está prestes a ser vendido ou financiado, porque aí existe prazo, e descobrir a pendência no meio da negociação é o pior momento possível.
Perguntas frequentes
Averbação é a mesma coisa que escritura?
Não. A escritura é o documento que formaliza um negócio, como a compra e venda, lavrado em cartório de notas. A averbação é uma anotação feita na matrícula, no cartório de registro de imóveis, que atualiza a descrição do bem. Uma trata da transação; a outra, do que o imóvel é.
Quanto custa averbar uma construção?
O custo principal são os emolumentos do cartório, calculados sobre o valor atribuído à construção, e por isso variam bastante. Somam-se as taxas das certidões e, quando o imóvel ainda não tem habite-se, todo o custo anterior de regularização. O guia sobre averbação de construção detalha essa conta.
Termos relacionados
- Habite-se: o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o aprovado e que o imóvel pode ser ocupado.
- Matrícula do imóvel: a certidão do cartório que conta toda a história do imóvel: donos, construções, dívidas e disputas.
- As-built: o projeto redesenhado depois da obra, mostrando o que foi construído de verdade, e não o que estava no papel.
- Alvará de construção: a autorização emitida pela prefeitura para a obra começar, depois da análise do projeto.
Para ver os outros termos do tema, visite o glossário de regularização e documentação.
Definição revisada por
Marileide Oliveira
Arquiteta, CAU/BA A244190-0
Arquiteta com escritório em Conceição do Jacuípe e atendimento em Feira de Santana, Salvador, Camaçari e região. Resolve a documentação de imóveis que foram construídos antes do papel, do levantamento ao protocolo na prefeitura.
Próximo passo
Quer o imóvel com a construção no papel?
Me manda a matrícula e algumas fotos. Eu confiro o que falta entre o imóvel e a averbação, e cuido das peças técnicas do caminho. Atendo toda a Bahia.