Como regularizar uma casa construída sem planta e sem alvará

A resposta em uma frase

A ideia que destrava o assunto é simples: quem construiu sem projeto não precisa voltar no tempo e fazer a planta que faltou antes da obra. O caminho é o inverso. A casa já existe, então ela é medida, desenhada exatamente como está e apresentada à prefeitura para ser aceita do jeito que ficou, ou com os ajustes que a lei da cidade exigir. É um trabalho de documentar a realidade e encaixá-la nas regras, e não de inventar um projeto que nunca existiu.

Fica um limite honesto desde o início: a regularização de uma casa é municipal, e cada prefeitura tem o seu rito, as suas taxas e as suas regras de recuo e de ocupação do lote. O que se repete em quase todas as cidades é a lógica, a ordem dos passos e os documentos de base, e é isso que este texto detalha, para você reconhecer o seu caso e chegar na prefeitura sabendo o que perguntar.

Sem planta, sem alvará e sem Habite-se não são a mesma coisa

Quase todo mundo chega dizendo que a casa "não tem papel", e essa frase esconde três faltas diferentes, que acontecem em momentos diferentes da vida de uma construção. Saber qual delas é a sua muda o tamanho do trabalho, porque cada falta puxa as seguintes: sem planta não há alvará, sem alvará não há Habite-se, e sem Habite-se não há averbação.

Sem planta: não existe projeto aprovado

A planta, no sentido que a prefeitura usa, é o projeto legal: o conjunto de desenhos da casa, com planta baixa, cortes, fachada e implantação no lote, assinado por uma arquiteta ou um engenheiro e aprovado pelo município. Um desenho feito pelo pedreiro num papel de pão ou uma planta comprada pronta na internet não contam como planta aprovada. Se a casa nunca passou pela análise da prefeitura, para efeito de regularização ela é uma casa sem planta.

Sem alvará: a obra começou sem licença

O alvará de construção é a licença que a prefeitura emite depois de aprovar o projeto, autorizando o início do canteiro. Quem construiu sem planta, por definição, construiu sem alvará, e a obra fica irregular desde o primeiro tijolo. Existe um caso intermediário, comum na região: a família tirou o alvará para uma casa menor e, ao longo dos anos, ampliou sem pedir nada. Aí existe alvará, mas ele não cobre o que foi construído depois.

Sem Habite-se: a obra acabou, mas não foi certificada

O Habite-se é a certidão de conclusão de obra que a prefeitura emite quando confere que a casa pronta bate com o projeto aprovado. Uma casa pode ter planta e alvará e mesmo desse jeito não ter Habite-se, porque a obra terminou e ninguém pediu a vistoria. Esse é o caso mais leve dos três, e o caminho dele está detalhado em como tirar o Habite-se de uma obra pronta.

Quanto mais acima na tabela, mais longo o caminho, porque mais etapas precisam ser refeitas a partir da casa pronta. O artigo inteiro trata da primeira linha, a mais comum e a mais trabalhosa, e as outras aparecem como atalhos dela.

Por que vale regularizar em vez de deixar como está

Uma casa sem planta pode passar décadas sem que ninguém peça nada, e é isso que faz muita família adiar. O problema aparece quando a casa precisa mudar de mão ou servir de garantia: na venda, no banco, no inventário, numa reforma maior ou numa notificação da prefeitura. Nessa hora a falta de papel vira prazo apertado, desconto no preço ou negócio desfeito.

Vender sem desconto e sem negócio desfeito

O comprador atento pede a matrícula atualizada, e numa casa sem planta a matrícula descreve só o terreno. Ou a venda trava, ou sai por menos, porque quem compra assume o custo e o risco de regularizar depois. Na prática, esse desconto costuma ser maior do que o custo de regularizar antes de anunciar.

Não perder o comprador que depende do banco

Boa parte de quem compra casa usa financiamento, e o banco só aceita como garantia o que está na matrícula. Se a construção não está averbada, o crédito do comprador é recusado, e a venda depende de alguém que pague à vista. Não é você que está pedindo o financiamento, mas é a falta de papel da sua casa que derruba o negócio dele.

Fazer o inventário e a partilha sem briga

Quando o dono da casa falece, a partilha segue o que está registrado. Se a matrícula só mostra o terreno, os herdeiros partilham um lote vazio no papel, e a casa construída fica num limbo que dificulta vender, dividir ou passar para o nome de um deles. Regularizar enquanto o proprietário está vivo, e pode assinar os requerimentos, é muito mais simples do que regularizar no meio de um inventário.

Sair da condição de obra irregular

Construir sem alvará é infração ao código de obras do município, e a casa fica sujeita a notificação, multa e, nos casos graves, a embargo ou exigência de demolição do trecho que fere a lei. Muitas casas nunca recebem a visita do fiscal, mas a pendência continua lá e aparece em qualquer processo futuro na prefeitura, de uma reforma a um desmembramento do lote.

Poder reformar e ampliar dentro da lei

A prefeitura não aprova a reforma de uma casa que, para ela, não existe. Quem quer subir um andar, fazer a garagem ou abrir um ponto comercial na frente precisa primeiro regularizar o que já está de pé, para só então aprovar a mudança. A regularização vira a base de tudo o que vier depois.

Os casos mais comuns no interior da Bahia

A casa sem planta raramente é fruto de descaso. Na maioria das vezes ela é fruto de como as famílias constroem por aqui: com o dinheiro que sobra no mês, em etapas, com o pedreiro do bairro, sem nunca parar a obra tempo suficiente para pensar em papel. Cinco situações aparecem quase toda semana em Conceição do Jacuípe e nas cidades vizinhas, e cada uma tem um detalhe que muda o caminho.

A casa construída aos poucos

Começou com sala, quarto, cozinha e banheiro, ganhou outro quarto quando o segundo filho nasceu, a varanda veio depois e o muro por último. Cada etapa foi feita sem desenho, e o resultado final é uma casa que ninguém nunca mediu inteira. O primeiro trabalho aqui é o levantamento completo, porque as medidas que a família lembra quase nunca batem com as medidas reais.

O puxadinho nos fundos

O cômodo extra nos fundos, a área de serviço coberta, a edícula para alugar. O puxadinho costuma ser o trecho que mais avança sobre o limite do lote, encosta no muro do vizinho e cobre o quintal que deveria ficar livre. É o ponto que mais exige atenção na análise, porque é ali que a casa costuma ferir o recuo e a taxa de ocupação da zona.

A laje para o filho

A casa térrea ganhou um segundo pavimento para o filho casar e morar em cima, às vezes com escada externa e entrada independente. Aqui surgem duas perguntas extras: se a estrutura feita para uma casa térrea aguenta o andar de cima, o que pode pedir um laudo de engenheiro, e se a prefeitura vai tratar o imóvel como uma casa só ou como duas unidades, o que muda a forma de aprovar e, mais adiante, de registrar.

A casa dos herdeiros

Os pais construíram, faleceram, e os filhos descobrem no inventário que a casa nunca foi regularizada. Antes do projeto, é preciso saber quem pode assinar o requerimento na prefeitura: o inventariante, todos os herdeiros ou um procurador. Essa parte é de advogado, e a regularização técnica anda em paralelo, para que a casa chegue à partilha já descrita na matrícula.

A casa comprada sem papel

A família comprou a casa por contrato de gaveta, pagou, mudou e só depois percebeu que o vendedor nunca regularizou a construção, ou sequer tinha escritura do terreno. Nesse caso existem dois problemas que não podem ser confundidos: a titularidade do terreno, que se resolve no cartório e com advogado, e a regularização da edificação, que se resolve com a arquiteta e a prefeitura. A segunda depende de a primeira estar ao menos encaminhada.

Em todos esses casos, o caminho técnico é o mesmo: medir, desenhar, assinar e aprovar. O que muda é o que precisa ser resolvido antes ou ao lado dele, e é isso que o diagnóstico inicial identifica, antes de qualquer taxa paga.

Contar o meu caso

Quem faz cada parte da regularização

Quatro figuras aparecem no processo, e cada uma responde por uma coisa. Confundir os papéis é a causa mais comum de atraso: o proprietário vai ao cartório antes de passar pela prefeitura, ou espera que a prefeitura desenhe a casa por ele.

O proprietário requer

Quem pede a regularização é o dono do imóvel, ou quem tem direito sobre ele. É o proprietário que assina o requerimento na prefeitura, reúne os documentos pessoais e do terreno e paga as taxas. Quando o imóvel está em nome de pessoa falecida ou de vários herdeiros, a definição de quem assina vem antes de tudo.

A arquiteta mede, desenha e assina

A arquiteta faz o levantamento, desenha o projeto de regularização e assume a responsabilidade técnica por ele, emitindo o RRT, o Registro de Responsabilidade Técnica, no CAU. É a Lei 12.378/2010, que regulamenta a profissão de arquiteto, que torna esse registro obrigatório em todo trabalho técnico. O engenheiro faz o equivalente por meio da ART no seu conselho. Na prática, a arquiteta é quem traduz a casa real para a linguagem que a prefeitura analisa e quem conversa com o setor de obras quando surgem exigências.

A prefeitura analisa, aprova e certifica

O setor de obras ou a secretaria responsável pelo licenciamento recebe o processo, confere o projeto contra o código de obras e o plano diretor do município, pode fazer vistoria, emitir exigências e calcular taxas ou multas de regularização. Aprovado o existente, é ela que emite o alvará de regularização, quando a cidade usa esse nome, e o Habite-se.

O cartório registra

O Cartório de Registro de Imóveis não aprova obra nenhuma. Ele recebe o Habite-se e os demais documentos e averba a construção na matrícula, ato previsto na Lei de Registros Públicos, a Lei 6.015/1973. Só depois dessa averbação a casa existe oficialmente sobre o terreno. O detalhe dessa última etapa está em averbação de construção na matrícula do imóvel.

Como regularizar uma casa sem planta, passo a passo

O processo cabe em oito passos, sempre na mesma ordem. Os dois primeiros transformam a casa real em informação confiável; os três do meio produzem o projeto e o levam à prefeitura; os três últimos fecham a regularização no município e no cartório. Pular um passo não economiza tempo, só empurra o problema para a etapa seguinte.

1. Diagnóstico: entender o caso antes de gastar

O primeiro passo é uma conversa e uma leitura dos papéis. A arquiteta confere o que existe, da escritura ou do contrato de compra ao carnê do IPTU, verifica se há algum processo antigo na prefeitura e entende o objetivo: vender, financiar, partilhar, reformar ou só ficar em dia. É aqui que aparecem os impedimentos mais sérios, como o terreno sem matrícula ou a casa em área de rio, que mudam todo o plano. Antes dessa conversa, o teste “Meu imóvel está regular?” mostra em poucos minutos o que falta no seu caso.

2. Levantamento cadastral: medir a casa como ela é

O levantamento cadastral, chamado no mercado de as built, que em inglês quer dizer "como construído", é a medição completa da casa no local: paredes, vãos, portas, janelas, altura do pé-direito, níveis, cobertura, posição da casa no lote e distância até as divisas e a rua. As normas da ABNT para elaboração de projetos de edificações, como a NBR 13531 e a NBR 13532, atualizadas depois pela série NBR 16636, tratam o levantamento de dados como a etapa que vem antes de qualquer desenho. Na regularização ele é o coração do trabalho, porque tudo o que a prefeitura vai analisar sai dessas medidas.

3. Projeto de regularização: desenhar o existente

Com as medidas em mãos, a arquiteta desenha o projeto de regularização, ou projeto do existente, no formato que a prefeitura pede: planta baixa, cortes, fachada, planta de situação e implantação, quadro de áreas e, quando exigido, memorial descritivo. É um projeto legal como outro qualquer, com uma diferença: ele descreve uma casa que já está pronta. É nessa etapa que o desenho é confrontado com as regras da cidade, e as divergências aparecem antes de chegar ao protocolo. Quem quer entender o que é projeto legal e o que é executivo encontra a diferença em projeto arquitetônico, legal e executivo.

4. RRT: a assinatura que dá lastro ao pedido

A arquiteta emite o RRT de levantamento e de projeto, vinculando o seu nome ao que foi medido e desenhado. Sem esse registro a prefeitura não aceita o processo, porque é ele que garante que um profissional habilitado responde pelas informações.

5. Protocolo: levar o processo à prefeitura

O processo é protocolado no setor de obras do município, presencialmente ou pelo sistema on-line, nas cidades que já o têm. Vai junto o requerimento assinado pelo proprietário, o projeto, o RRT, os documentos do terreno e o comprovante das taxas de análise.

6. Análise e exigências: a conversa com o setor de obras

A prefeitura confere o projeto contra o código de obras e o plano diretor e, muitas vezes, faz uma vistoria para comparar o desenho com a casa. É comum voltar uma lista de exigências: corrigir uma cota, detalhar a ventilação de um cômodo, apresentar um documento a mais ou ajustar algo na própria casa. Cada exigência respondida faz o processo andar; uma exigência ignorada o deixa parado.

7. Aprovação e Habite-se: a casa aceita

Aprovado o existente e pagas as taxas, e a eventual multa ou taxa de regularização, a prefeitura emite o documento que reconhece a casa e, em seguida ou no mesmo ato, o Habite-se. Algumas cidades fazem tudo num único processo de regularização; outras separam a aprovação do projeto e a certidão de conclusão. O passo a passo da certidão está em como tirar o Habite-se.

8. Averbação: a casa entra na matrícula

Com o Habite-se, o proprietário leva o processo ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a construção na matrícula, junto com o RRT e, quando exigida, a CND da obra junto ao INSS. É o passo que encerra a regularização e faz a matrícula enfim descrever o terreno com a casa construída sobre ele.

Onde se regulariza e qual é o melhor momento

A regularização da casa acontece em dois balcões, nesta ordem: primeiro a prefeitura do município onde o imóvel está, depois o Cartório de Registro de Imóveis da região. O momento certo é antes de a pressão chegar, e há uma janela que vale vigiar: as leis de regularização que muitas prefeituras abrem de tempos em tempos.

Onde: na prefeitura, depois no cartório

Como a aprovação é municipal, o nome do setor, o formulário, a lista de documentos e as taxas mudam de cidade para cidade. O que Conceição do Jacuípe pede pode diferir em detalhe do que pede Feira de Santana ou Salvador, e parte do trabalho é conhecer a exigência de cada prefeitura e montar o processo no formato que ela aceita. Para quem tem uma casa nessa situação na maior cidade da região, a regularização de imóveis em Feira de Santana leva o levantamento e as peças técnicas já no padrão que o setor de obras de lá costuma analisar. O cartório vem depois, e só ele altera a matrícula.

Quando: antes de precisar, ou na janela da lei de regularização

O melhor momento é antes de anunciar a venda, antes de o comprador procurar o banco, antes de abrir o inventário e antes de começar uma reforma. Regularizar com calma permite resolver exigências sem prazo correndo. Vale acompanhar outra janela: muitas prefeituras aprovam, periodicamente, leis de regularização de edificações, conhecidas como leis de anistia, que por um prazo determinado facilitam aprovar casas construídas sem licença, flexibilizam algumas exigências ou reduzem multas. As condições variam muito entre municípios e entre uma lei e outra, por isso a recomendação é perguntar no setor de obras se há alguma em vigor antes de protocolar.

A casa sem planta não fica mais fácil de regularizar com o tempo. Ela fica mais difícil, porque ganha puxadinhos, troca de dono e acumula herdeiros.

O tempo joga contra por um motivo prático: cada ano costuma trazer uma mudança na casa, um proprietário a mais na história ou uma regra nova na cidade. Quanto antes o existente for medido e aprovado, menor a chance de ele ficar fora do que a lei aceita.

O que pode travar a regularização

A maioria das casas sem planta se regulariza como está, ou com ajustes pequenos. Algumas situações, porém, exigem mais: uma obra de correção, uma compensação prevista em lei ou, nos casos extremos, a demolição do trecho que fere a regra. São cinco os pontos que mais aparecem no levantamento, e todos podem ser vistos no próprio lote.

Recuos: a distância até a rua e até as divisas

O recuo é a distância mínima que a construção precisa manter da frente do lote e, em algumas zonas, das laterais e do fundo. A varanda que avançou até o muro da rua e a garagem coberta na calçada do lote são os casos clássicos. Muitas leis de regularização toleram recuos menores em casas antigas; outras exigem ajuste ou cobram uma compensação.

Taxa de ocupação e área permeável

A taxa de ocupação é o percentual do lote que a construção pode cobrir, e a taxa de permeabilidade é a parte que precisa ficar livre para a água da chuva infiltrar. A casa que cresceu por puxadinhos e o quintal todo cimentado costumam estourar os dois índices. Às vezes a solução é simples, como trocar parte do piso cimentado por jardim ou piso drenante; às vezes pede negociação com a prefeitura dentro do que a lei local permite.

Construção sobre o limite do vizinho

Parede construída em cima da divisa, janela ou varanda voltada para o terreno vizinho a menos da distância que a lei exige, telhado que joga água no lote do lado. O Código Civil proíbe abrir janela, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho, e o código de obras da cidade pode trazer regras próprias. Esse ponto pode pedir a concordância do vizinho, o fechamento de uma abertura ou uma pequena obra de correção.

Área de preservação, de rio ou de risco

Casas construídas na beira de rio, de riacho, de lagoa ou em encosta sujeita a deslizamento podem estar dentro de uma Área de Preservação Permanente ou de uma área de risco definida pelo município. É o caso mais delicado, porque a lei ambiental e a defesa civil podem impedir a manutenção do trecho, e a regularização depende de análise específica, às vezes de outros órgãos além da prefeitura.

Quando o problema é o terreno, e não a casa

Se o terreno não tem matrícula, foi ocupado sem título ou faz parte de um loteamento que nunca foi aprovado, a regularização da casa sozinha não resolve. Esse é o campo da regularização fundiária, a Reurb da Lei 13.465/2017, que trata de núcleos urbanos informais inteiros, com o município à frente do processo. Ela é diferente da regularização de uma edificação individual, que é o assunto deste texto: a Reurb dá título à terra; a regularização da edificação reconhece a casa que está sobre uma terra já titulada. O diagnóstico separa os dois problemas já no começo, para ninguém pagar por um projeto que não vai poder ser averbado.

Nenhum desses pontos significa, sozinho, que a casa não tem jeito. Eles significam que o caminho tem uma etapa a mais, e é melhor descobrir isso no levantamento do que numa exigência da prefeitura meses depois do protocolo.

Pedir o diagnóstico da minha casa

Os documentos para regularizar a casa

A pasta da regularização tem duas metades: a que o proprietário reúne e a que a arquiteta produz. A lista exata varia de cidade para cidade, mas o núcleo abaixo se repete na maior parte das prefeituras, e chegar com ele completo encurta o processo em semanas.

Os documentos que mais atrasam

Na experiência do escritório, quase nunca é o projeto que atrasa uma regularização: é a papelada do terreno. A matrícula está em nome de alguém que já faleceu, o contrato de compra nunca foi registrado, o IPTU está no nome do antigo dono ou com débitos. Começar a reunir esses papéis no mesmo dia em que se contrata o levantamento evita que o projeto fique pronto e espere meses pela parte documental.

Por que guardar fotos e datas da obra

Algumas leis de regularização valem só para construções concluídas até certa data, e a prefeitura pode pedir alguma prova da idade da obra. Fotos antigas, notas de material, contas de energia com o endereço e imagens de satélite ajudam a mostrar desde quando a casa existe. Não é exigência em toda cidade, mas quem tem esse material à mão economiza uma ida e volta.

Quanto custa e quanto demora regularizar

Não existe preço fechado de regularização, e desconfie de quem crava um valor sem ver a casa. O custo total soma três parcelas: o honorário técnico da arquiteta pelo levantamento, pelo projeto e pelo RRT; as taxas da prefeitura, incluindo a eventual multa ou taxa de regularização; e as despesas do cartório na averbação. Quando a casa precisa de algum ajuste físico, entra uma quarta parcela, a da obra de correção.

De que depende o prazo

O trabalho técnico, do levantamento ao projeto pronto com RRT, costuma levar semanas, e não meses. O que alonga o processo é o que está fora das mãos da arquiteta: a fila de análise da prefeitura, o número de rodadas de exigências e o tempo que o proprietário leva para reunir os documentos do terreno. Uma casa simples, com terreno em dia, numa cidade de análise ágil, regulariza muito mais rápido que uma casa de dois pavimentos sobre a divisa, com matrícula em nome de herdeiros. O diagnóstico inicial transforma esses fatores num orçamento e numa estimativa de prazo por escrito para o seu caso.

Regularizar custa mais caro do que ter feito o projeto antes?

Quase sempre, sim, e esse é o argumento honesto para quem ainda vai construir. Regularizar depois soma o levantamento, que não existiria com projeto prévio, e muitas vezes uma multa. Para quem já construiu, porém, a comparação certa não é com o passado, e sim com o custo de continuar irregular: o desconto na venda, o comprador que desiste quando o banco recusa, o inventário travado. Diante disso, a regularização costuma ser o gasto que mais devolve valor ao imóvel.

Quero reformar ou ampliar. Regularizo antes ou junto?

Quem pretende mexer na casa pode, em muitas prefeituras, fazer as duas coisas num só processo: regularizar o que existe e aprovar a reforma ou a ampliação no mesmo projeto, que mostra em cores diferentes o que fica, o que sai e o que será construído. É mais eficiente do que regularizar hoje e voltar à prefeitura daqui a um ano com outro processo. Quando a cidade não aceita juntar, a ordem é regularizar primeiro e aprovar a reforma depois.

O cuidado é não começar a obra nova antes da aprovação, porque aí a casa ganha mais um trecho irregular para regularizar. Reforma que muda a área construída, a fachada ou a estrutura precisa passar pela prefeitura e, depois de pronta, ser averbada de novo. Quem está nessa fase encontra o planejamento completo no serviço de reforma e retrofit, que pode nascer junto com a regularização.

Como começar a regularizar com a arquiteta

O primeiro passo cabe numa mensagem. Você conta a cidade do imóvel, o tamanho aproximado da casa, como ela foi construída e o que precisa resolver, e envia o que tiver de documento e algumas fotos. A partir disso, a arquiteta faz o diagnóstico, consulta o rito da prefeitura daquela cidade e devolve um plano com as etapas, o que falta, o prazo estimado e o valor, por escrito, antes de qualquer compromisso.

Com o plano em mãos, a decisão fica clara. Se a casa pode ser regularizada como está, o trabalho segue para o levantamento, o projeto e o protocolo. Se existe algo que trava, você sabe antes de gastar com taxas, e decide com a arquiteta o melhor caminho. Todo esse percurso, do diagnóstico ao projeto aprovado, é o que o serviço de regularização de imóveis organiza, com as entregas e os limites descritos na proposta.

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Perguntas frequentes