Projeto arquitetônico, legal e executivo: a diferença (e por que você precisa dos três)

A resposta em uma frase

A confusão nasce de tratar projeto como uma coisa só, uma planta. Na prática, cada uma das três fases responde a uma pergunta diferente: o estudo responde que casa fazer, o legal responde se a prefeitura deixa construir, e o executivo responde como construir cada detalhe. São documentos distintos, com níveis de informação distintos, e cada um existe para um leitor diferente, você, o fiscal da prefeitura e o mestre de obra.

Vale o limite honesto desde já. Nem toda contratação inclui as três fases por padrão, e é exatamente por isso que você precisa saber o que está pedindo. Uma proposta que entrega só o projeto legal aprova a casa na prefeitura, mas deixa a obra sem o detalhamento, e aí quem decide os encontros, as medidas finas e os acabamentos passa a ser o pedreiro, no improviso. As seções abaixo mostram o que cada fase entrega e por que a economia de cortar o executivo costuma voltar multiplicada.

As três entregas de um projeto, em ordem

Um projeto arquitetônico amadurece por fases, do traço geral ao desenho de cada detalhe. A ordem não é burocracia: cada fase só faz sentido depois que a anterior foi aprovada por você, porque detalhar uma casa que ainda vai mudar de partido é jogar trabalho fora. O desenho abaixo mostra a sequência, do estudo que decide à obra que executa.

Guarde essa sequência, porque ela explica o resto do texto. Quando uma proposta fala em "projeto", vale perguntar até qual dessas fases ela vai. A resposta muda o preço, muda o prazo e muda quanto de decisão sobra para ser improvisada no canteiro.

O estudo preliminar: a casa é decidida aqui

O estudo preliminar é a fase em que a casa ganha forma. Partindo do programa da família, quantos quartos, como se vive, e das regras do lote, a arquiteta define o partido, a implantação no terreno, a distribuição dos ambientes e a volumetria geral. É aqui que se decide se a casa é térrea ou sobrado, para onde cada cômodo está virado e como ela pousa no terreno dentro dos recuos. Costuma vir com plantas de estudo, uma implantação e, muitas vezes, imagens tridimensionais para você enxergar o resultado.

O ponto desta fase é decidir com liberdade enquanto mudar ainda é barato. Trocar a posição de um quarto no estudo é apagar e redesenhar; trocar depois do executivo pronto, ou pior, com a parede levantada, é retrabalho caro. Quem chega ao estudo com o terreno já avaliado avança mais rápido, porque a casa nasce em cima do que o lote comporta. Esse é o trabalho que começa quando você compra um terreno e quer dar o primeiro passo certo, antes de qualquer desenho definitivo.

O projeto legal: o que a prefeitura aprova

O projeto legal, ou projeto de aprovação, é o conjunto de desenhos que vai à prefeitura para obter o alvará de construção, a licença que autoriza o início da obra. Ele não serve para detalhar a casa; serve para provar ao município que a construção respeita o zoneamento, os recuos, a taxa de ocupação e as demais regras da lei de uso e ocupação do solo. Por isso traz o essencial para a análise: implantação, plantas de cada pavimento, cortes, fachadas e o quadro de áreas, no padrão de representação que a norma técnica brasileira, a ABNT NBR 6492, organiza.

Duas coisas andam junto com o projeto legal e dão peso a ele. A primeira é a RRT, o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido no CAU, o Conselho de Arquitetura e Urbanismo, que vincula a arquiteta ao projeto e responde tecnicamente por ele. A segunda é a consulta às regras do município, que mudam de cidade para cidade. Quem vai tirar o alvará e aprovar a casa junto à prefeitura encontra esse acompanhamento no trabalho da arquiteta em Feira de Santana, com o projeto legal saindo pensado para as exigências locais da região.

O limite do projeto legal é o que mais confunde. Ter o alvará significa que você pode construir, não que você tem como construir cada detalhe. A casa aprovada ainda não diz a altura exata de uma bancada, o encontro de dois pisos ou a posição de cada ponto de luz. Essas respostas são de outra fase, e é delas que a obra depende no dia a dia.

O projeto executivo: o que o pedreiro constrói

O projeto executivo é o detalhamento completo da casa, a tradução do projeto aprovado em instruções que podem ser construídas sem adivinhação. Ele leva cotas de tudo, especificação de cada material, detalhes construtivos dos pontos críticos, plantas de forro e de piso, esquadrias, paginação de revestimentos e os pontos de elétrica, hidráulica e demais instalações marcados nas alturas certas. É o documento que o mestre de obra lê para executar, e o que permite pedir orçamento de material com precisão, sem o clássico "a gente vê isso na obra".

É comum o executivo ser a fase sacrificada quando o orçamento aperta, e é compreensível, porque ela é a menos visível para quem está começando. O problema é que ela é a que mais protege a obra: é o executivo que faz dois orçamentos de pedreiro serem comparáveis, que impede o material comprado a mais e que evita a parede refeita. A economia de cortá-lo aparece na proposta e some na primeira semana de canteiro.

Por que você precisa dos três

As três fases não são opções que competem, são camadas que se somam. O estudo preliminar sem o legal é uma casa bonita que a prefeitura não autoriza. O legal sem o executivo é uma casa autorizada que a obra constrói no improviso. Só as três juntas entregam uma casa que foi decidida por você, aprovada pela cidade e construída como foi desenhada.

O erro clássico é parar no projeto legal e tratar o alvará como se fosse o projeto completo. A partir daí, cada medida que o desenho aprovado não fecha vira uma decisão tomada no canteiro, por quem está com a colher de pedreiro na mão, não por quem desenhou a casa. O resultado tem nome conhecido: ponto de tomada no lugar errado, porta que bate no armário, piso com recorte torto na entrada e o orçamento que cresce a cada "ajuste". O executivo existe para que essas decisões sejam tomadas no papel, onde custam um traço, e não na parede, onde custam quebra.

Vale a honestidade de sempre: obra pequena e simples, com construtor experiente, às vezes anda com menos detalhamento. Mas a conta do risco é sua. Quanto mais a casa tem de especial, desnível, ambientes integrados, marcenaria sob medida, mais o executivo deixa de ser luxo e vira o que segura o orçamento no lugar.

Projeto legal e executivo, lado a lado

As duas fases que mais se confundem são o legal e o executivo, porque as duas são "projeto" e vêm depois do estudo. A tabela abaixo põe as duas frente a frente, pelo que entregam, por quem lê e pelo que acontece quando falta cada uma.

A leitura rápida da tabela é que os dois não se substituem. Um responde à prefeitura, o outro responde ao canteiro, e a casa precisa das duas respostas para sair como você imaginou e dentro do que foi aprovado.

E os projetos complementares

Além do projeto de arquitetura em suas três fases, uma casa completa pede os projetos complementares de engenharia: o estrutural, que dimensiona fundação, pilares e lajes; o elétrico; o hidrossanitário; e, conforme o caso, outros, como o de prevenção contra incêndio. Eles são assinados por engenheiros, não pela arquiteta, e costumam ser contratados à parte, embora a arquiteta coordene a compatibilização entre todos, para que um não conflite com o outro na obra.

A razão de citá-los aqui é que a pergunta "o projeto inclui tudo isso?" é a que mais gera mal-entendido na hora de comparar propostas. Saber que o projeto arquitetônico e os complementares são escopos diferentes evita achar que uma proposta mais barata inclui o que a outra deixou de fora. O detalhe de o que entra e o que não entra na conta do projeto está aberto, item por item, em o que está incluso num projeto residencial.

Quanto cada fase pesa no orçamento e no prazo

O peso de cada fase no orçamento segue a profundidade do trabalho: o estudo preliminar é mais leve, o projeto legal entra no meio e o executivo costuma ser a fase mais densa, porque detalha a casa inteira. No prazo, a lógica se repete, somada ao tempo de análise da prefeitura, que não depende da arquiteta e varia de município para município. Por isso a proposta honesta separa o que é prazo de projeto do que é prazo de aprovação.

Como o valor muda com o método de cobrança, com o tamanho da casa e com o que cada fase inclui, o lugar certo para ver a conta aberta, com as faixas praticadas e o CUB da Bahia, é o artigo sobre quanto custa um projeto arquitetônico residencial, que destrincha o preço fase por fase. O serviço completo, do estudo ao executivo, está descrito no projeto arquitetônico residencial do escritório.

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Perguntas frequentes