Glossário · Regularização e documentação
O que é Reurb
Reurb é a regularização fundiária urbana prevista na Lei 13.465 de 2017. Ela existe para resolver núcleos urbanos informais inteiros: loteamentos sem registro, bairros consolidados sem titulação, áreas ocupadas há décadas. Diferente da usucapião, que trata de um imóvel, a Reurb trata de um conjunto, e quem conduz é o poder público ou os próprios moradores.
Resumo do conteúdo
Reurb é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à regularização de núcleos urbanos informais, instituído pela Lei 13.465 de 2017. Divide-se em Reurb-S, de interesse social, voltada a população de baixa renda e com custos a cargo do poder público, e Reurb-E, de interesse específico, custeada pelos beneficiários. O processo culmina na abertura de matrícula individual para cada unidade e envolve projeto de regularização com peças técnicas assinadas.
Resumo com IA
Principais pontos
- Reurb trata de núcleos urbanos informais inteiros, não de um imóvel isolado;
- Reurb-S é de interesse social, com custos a cargo do poder público;
- Reurb-E é de interesse específico, custeada pelos beneficiários;
- O processo termina com matrícula individual para cada unidade;
- Ele exige projeto de regularização com peças técnicas assinadas.
Passo a passo
- Verifique na prefeitura se o seu núcleo já tem processo de Reurb aberto;
- Identifique a modalidade aplicável, S ou E, com apoio jurídico;
- Reúna a documentação de posse e de ocupação da sua unidade;
- Acompanhe o projeto de regularização e as peças técnicas exigidas;
- Ao fim, registre a matrícula individual da sua unidade.
O que é, na prática
Boa parte das cidades brasileiras cresceu mais rápido que a sua documentação. Loteamentos foram vendidos sem registro, áreas foram ocupadas e consolidadas, e hoje existem bairros inteiros com casas de alvenaria, rua asfaltada e energia, mas sem matrícula individual.
A Reurb é o instrumento criado para resolver esses casos em bloco. Ela reconhece o núcleo como ele é, aprova um projeto de regularização e abre matrícula para cada unidade.
É um processo coletivo: ele não depende só de você, depende do núcleo e, na maioria dos casos, da prefeitura conduzir ou aceitar o requerimento.
Reurb-S e Reurb-E
A diferença entre as duas modalidades decide quem paga a conta e qual o nível de exigência do processo.
| Critério | Reurb-S | Reurb-E |
|---|---|---|
| Público | População de baixa renda | Demais casos |
| Quem custeia | Poder público | Os beneficiários |
| Custas de registro | Isenção prevista em lei | Devidas |
| Infraestrutura | Responsabilidade do poder público | Pode ser dos beneficiários |
| Classificação | Feita pelo município | Feita pelo município |
| Resultado | Matrícula individual | Matrícula individual |
Um mesmo núcleo pode ter as duas modalidades convivendo, com classificação feita por unidade. Isso é comum em bairros que cresceram em momentos diferentes e têm perfis de renda variados.
Reurb ou usucapião
As duas levam à titulação, por caminhos diferentes, e a escolha nem sempre é do morador.
A usucapião é individual: você resolve o seu imóvel independentemente dos vizinhos. A Reurb é coletiva: resolve o núcleo, e por isso costuma ser mais barata por unidade e mais demorada no conjunto.
Quando existe processo de Reurb em andamento no seu bairro, costuma fazer sentido aguardar. Quando não existe e não há perspectiva, a via individual pode ser o caminho mais curto.
Onde entra a arquitetura
A Reurb envolve um projeto de regularização fundiária, com peças técnicas que descrevem o núcleo e cada unidade.
- Levantamento do núcleo, com as unidades e o sistema viário existente.
- Planta e memorial de cada lote, para abertura da matrícula individual.
- Projeto urbanístico de adequação, quando exigido.
Na escala individual, que é onde eu atuo, o trabalho é o levantamento e as peças da sua unidade: medir o que existe, desenhar e descrever com responsabilidade técnica.
Quando chamar a arquiteta
Vale chamar quando o processo do seu núcleo está em andamento e a sua unidade precisa das peças técnicas, ou quando você precisa regularizar a construção sobre o lote depois de titulado.
A condução do processo coletivo é da prefeitura e dos profissionais contratados para o núcleo. O que eu faço é a escala da sua casa: medir, desenhar e levar à prefeitura a regularização da construção.
Perguntas frequentes
Como sei se meu bairro tem processo de Reurb?
A informação fica na prefeitura, em geral na secretaria de habitação ou de desenvolvimento urbano. Associações de moradores costumam acompanhar esses processos de perto e são um bom ponto de partida para saber em que estágio o núcleo está.
Reurb regulariza a construção?
A Reurb resolve a titulação do lote e a situação urbanística do núcleo. A regularização da edificação, com habite-se e averbação da construção, costuma ser um passo seguinte e individual. Em alguns municípios, os dois processos caminham juntos; em outros, não.
Quanto tempo leva uma Reurb?
Varia muito conforme o porte do núcleo, a complexidade fundiária e a capacidade da prefeitura. São processos de meses a anos, porque envolvem levantamento de todo o núcleo, aprovação do projeto e registro em bloco. A compensação é o custo por unidade, bem menor que o de uma ação individual.
Termos relacionados
- Usucapião: a aquisição da propriedade pela posse prolongada, mansa, pacífica e com intenção de dono.
- Matrícula do imóvel: a certidão do cartório que conta toda a história do imóvel: donos, construções, dívidas e disputas.
- Zoneamento: a divisão da cidade em zonas com regras próprias de uso e de ocupação do solo, definidas por lei municipal.
- As-built: o projeto redesenhado depois da obra, mostrando o que foi construído de verdade, e não o que estava no papel.
Para ver os outros termos do tema, visite o glossário de regularização e documentação.
Definição revisada por
Marileide Oliveira
Arquiteta, CAU/BA A244190-0
Arquiteta com escritório em Conceição do Jacuípe e atendimento em Feira de Santana, Salvador, Camaçari e região. Resolve a documentação de imóveis que foram construídos antes do papel, do levantamento ao protocolo na prefeitura.
Próximo passo
Precisa das peças técnicas da sua unidade?
Me manda os documentos e fotos do imóvel. Eu faço o levantamento, a planta e o memorial com responsabilidade técnica recolhida.