O que é CNO e o INSS da obra

O que é, na prática

Toda obra gera trabalho, e todo trabalho gera contribuição previdenciária. Como boa parte da construção residencial no Brasil é feita com mão de obra contratada diretamente, a Receita criou um mecanismo para apurar essa contribuição pela própria obra, e não pela folha de pagamento.

O CNO é o cadastro dessa obra. Nele constam o endereço, o tipo de construção, a área e quem é o responsável. A partir dele se calcula quanto de contribuição aquela construção deveria ter gerado.

Quando a obra termina e a contribuição é quitada, sai a certidão que prova isso. É esse papel que o cartório pede.

Quando ele aparece no seu caminho

Para a maioria das pessoas, o CNO só aparece no fim: na hora de averbar a construção, quando o cartório pede a certidão.

Essa descoberta tardia é a regra, não a exceção. É comum alguém concluir a obra, tirar o habite-se, chegar ao cartório e só então saber que existe uma etapa na Receita Federal.

E a obra antiga?

Casa construída há vinte anos precisa passar por isso, quando se vai averbar agora. O cadastro é feito com os dados daquela construção, e a apuração segue as regras aplicáveis ao período.

Dependendo do tempo decorrido e das circunstâncias, pode haver hipóteses de dispensa ou de redução. Essa análise é de contador ou advogado tributarista, não minha, e vale fazer antes de recolher qualquer valor.

O que costuma ser necessário de qualquer forma é a informação técnica correta: área real construída, tipo de obra e padrão. E isso vem do levantamento.

Por que a área correta importa

O cálculo tem a área construída como variável central. Declarar área errada gera dois problemas opostos, e os dois são ruins.

• Área declarada a menos que a real: a certidão sai, mas a averbação registra metragem que não bate com o imóvel, e o problema volta na venda.
• Área declarada a mais: você paga contribuição sobre metros que não existem.

É por isso que o as-built costuma vir antes: ele estabelece a área real, que alimenta tanto o processo na prefeitura quanto o cadastro na Receita e a averbação no cartório.

Quando chamar a arquiteta

Vale chamar quando você precisa estabelecer a área real construída, que é o dado que alimenta todo o resto da fila: prefeitura, Receita e cartório.

A parte tributária é de contador. O que eu entrego é o levantamento, a planta e o quadro de áreas com responsabilidade técnica, que é o que dá segurança para os outros profissionais trabalharem.

Perguntas frequentes

Termos relacionados

• Averbação: o registro da construção na matrícula do imóvel, feito em cartório, para o papel passar a descrever o que existe.
• Habite-se: o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o aprovado e que o imóvel pode ser ocupado.
• As-built: o projeto redesenhado depois da obra, mostrando o que foi construído de verdade, e não o que estava no papel.
• Matrícula do imóvel: a certidão do cartório que conta toda a história do imóvel: donos, construções, dívidas e disputas.

Para ver os outros termos do tema, visite o glossário de regularização e documentação.