O que é alvará de construção

O que é alvará de construção, na prática

Todo terreno tem regras: o quanto dele pode ser ocupado, a que distância da divisa a construção tem que ficar, até que altura ela pode subir e que tipo de uso é permitido ali. Essas regras estão na lei de uso e ocupação do solo de cada município.

O alvará é o documento que diz que o seu projeto foi conferido contra essas regras e passou. Ele vem no fim de um processo em que a prefeitura analisou o projeto legal.

Ele não avalia qualidade de arquitetura nem se a casa é confortável. Ele avalia conformidade. É um exame objetivo, com resposta de sim ou não.

O que ele exige

A lista muda de município para município, mas o núcleo é parecido em quase todo lugar.

Antes de montar essa lista, vale fazer a consulta prévia de viabilidade, que é quando a prefeitura informa os parâmetros do seu terreno. Projetar sem essa consulta é projetar no escuro, e é a origem de boa parte dos processos que voltam com exigência.

Validade e renovação

O alvará tem prazo. Ele costuma valer por um período contado da emissão, e esse prazo pode ser renovado se a obra não tiver terminado.

Deixar vencer sem renovar costuma significar refazer parte do processo, às vezes sob regras novas, se a legislação mudou no intervalo. É um retrabalho evitável com um lembrete no calendário.

Vale guardar o alvará junto do projeto aprovado. Os dois voltam a ser necessários no pedido de habite-se, anos depois, quando ninguém mais lembra onde eles estão.

O risco de construir sem ele

Construir sem alvará é comum e é arriscado, e o risco não é só a multa.

• Embargo. A obra para onde está, com material comprado e equipe contratada.
• Multa. Aplicada pelo município, e muitas vezes renovada enquanto a irregularidade existir.
• Demolição do irregular. No limite, o que foi construído fora da regra pode ter que ser desfeito.
• Imóvel travado. Sem alvará não há habite-se, e sem habite-se não há averbação, financiamento nem venda limpa.

Quando a obra já foi feita sem alvará, nem tudo está perdido: existe o caminho da regularização, que parte do levantamento do que existe. É um processo mais longo que o normal, mas é um processo.

Quando chamar a arquiteta

Vale chamar antes de comprar o terreno, se possível, porque a consulta de viabilidade pode revelar que o terreno não comporta o que você quer construir.

E vale chamar antes de protocolar, sempre. Exigência devolvida custa semanas, e a maior parte delas vem de peça fora do formato que aquele município específico pede.

Perguntas frequentes

Termos relacionados

• Projeto legal: o conjunto de peças do projeto feito para a prefeitura analisar e liberar o alvará de construção.
• Habite-se: o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o aprovado e que o imóvel pode ser ocupado.
• Recuo e afastamento: as distâncias mínimas obrigatórias entre a construção e as divisas do terreno, definidas pela lei municipal.
• Taxa de ocupação: o percentual do terreno que a projeção da construção pode cobrir, definido pela lei municipal.

Para ver os outros termos do tema, visite o glossário de regularização e documentação.