O que é empreitada global
Empreitada global é o contrato em que o construtor assume a obra inteira por um preço fechado, incluindo material e mão de obra. Você sabe quanto vai pagar antes de a obra começar, e o risco de o custo subir fica com ele. Em troca dessa previsibilidade, ela exige uma coisa inegociável: projeto e memorial detalhados antes da assinatura.
Resumo do conteúdo
Empreitada global é a modalidade de contrato em que o construtor se responsabiliza pela obra completa por um valor fechado, fornecendo material e mão de obra. O contratante ganha previsibilidade de custo e transfere o risco de variação de preço. Em contrapartida, só funciona com projeto executivo e memorial descritivo completos, porque é deles que o preço fechado é calculado. Sem esse detalhamento, o construtor embute risco no valor ou abre aditivo a cada item que faltou.
Resumo com IA
Principais pontos
- Empreitada global é preço fechado para a obra inteira, com material e mão de obra;
- O risco de variação de custo passa a ser do construtor, não seu;
- Ela exige projeto executivo e memorial descritivo completos antes da assinatura;
- Sem detalhamento, o preço vem com gordura ou a obra vira sequência de aditivos;
- Na administração, você paga custo mais taxa e assume o risco em troca de flexibilidade.
Passo a passo
- Tenha o projeto executivo e o memorial descritivo prontos antes de pedir preço;
- Peça propostas a mais de um construtor, com o mesmo material de base;
- Compare as propostas item a item, e não só pelo total;
- Anexe projeto e memorial ao contrato, como parte integrante;
- Defina em contrato o cronograma de medições e as regras para aditivo.
O que é empreitada global, na prática
Você entrega ao construtor o projeto e o memorial, ele calcula tudo o que a obra vai consumir e devolve um preço. Se o cimento subir, se a equipe render menos, se ele errou a conta, o prejuízo é dele. Se ele comprar melhor que o previsto, o ganho fica com ele.
É o modelo mais confortável para quem contratou, porque permite planejar: o valor é conhecido antes de a obra começar e o pagamento segue o cronograma de medições.
Existe ainda a empreitada só de mão de obra, em que o construtor executa e você compra o material. Ela reduz o valor do contrato e devolve a você o risco de preço de material e a logística de compra.
O que ela exige antes
Preço fechado é calculado sobre quantidade, e quantidade sai do desenho. Sem desenho detalhado, não há cálculo: há chute.
- Projeto executivo. É dele que sai a quantidade de cada material.
- Memorial descritivo. É dele que sai o padrão de cada item.
- Cronograma. Define as medições e o fluxo de pagamento.
- Regras de aditivo. O que acontece quando você muda de ideia no meio.
Quando falta esse conjunto, acontece uma de duas coisas: o construtor embute uma gordura para se proteger, e você paga por um risco que não se materializou, ou ele dá um preço enxuto e abre aditivo a cada item que não estava claro.
Empreitada ou administração
As duas modalidades dominam a obra residencial no Brasil, e a escolha entre elas é sobre quem assume o risco.
| Critério | Empreitada global | Administração |
|---|---|---|
| Preço | Fechado antes da obra | Custo real mais taxa |
| Quem assume o risco de preço | O construtor | Você |
| Previsibilidade | Alta | Baixa |
| Flexibilidade para mudar | Baixa, pede aditivo | Alta |
| Exige projeto detalhado | Sim, inegociável | Ajuda muito, mas dá para tocar sem |
| Transparência de compra | Você não vê as notas | Você vê cada nota |
| Seu envolvimento | Menor | Alto, quase diário |
A regra prática: quem tem projeto completo e quer previsibilidade vai de empreitada global. Quem vai decidir coisas no caminho, ou quer comprar material por conta, costuma se dar melhor na administração, desde que tenha tempo e alguém de confiança acompanhando.
Cuidados no contrato
Preço fechado não é garantia automática. Quatro pontos do contrato decidem se ele vai funcionar.
- Projeto e memorial anexos. Sem isso, não há como provar o que foi contratado.
- Cronograma de medições. Pagamento por etapa concluída e aferida, nunca adiantado em bloco.
- Regra de aditivo. Como mudanças são precificadas e aprovadas, por escrito.
- Retenção final. Um percentual retido até a conclusão dos acabamentos protege o fim da obra, que é onde mais se abandona serviço.
O último é o mais esquecido e o mais útil. Obra que paga 100% antes do arremate costuma ter arremate que nunca termina.
Quando chamar a arquiteta
Vale chamar antes de pedir preço, para conferir se o projeto e o memorial estão em condições de sustentar uma empreitada global, e na hora de comparar as propostas recebidas.
A comparação é onde a arquitetura mais economiza dinheiro de obra: duas propostas que parecem iguais costumam estar orçando coisas diferentes, e isso só aparece lendo item a item.
Perguntas frequentes
Empreitada global é mais cara?
O valor costuma ser maior que a soma dos custos, porque inclui o risco e a margem do construtor. Na prática, nem sempre sai mais caro no fim: obra em administração sem acompanhamento próximo tende a consumir mais material e mais tempo, e a diferença some. O que a empreitada compra de verdade é previsibilidade.
Posso fazer empreitada global sem projeto executivo?
Pode, e é um mau negócio para os dois lados. Sem o executivo, o construtor precisa supor o que não está desenhado, e ele vai supor a favor dele, embutindo margem de segurança. Você paga por um risco que talvez não aconteça, e ainda enfrenta aditivos no que ficou ambíguo.
O que é retenção e por que ela importa?
É um percentual do valor que fica retido até a conclusão e a vistoria final, normalmente entre 5% e 10%. Ela existe porque o fim da obra, com arremates e pequenos reparos, é a fase mais abandonada. Com retenção em aberto, o construtor tem motivo concreto para voltar e terminar.
Termos relacionados
- Memorial descritivo: o texto que acompanha o projeto e define material, marca, padrão e norma de cada serviço da obra.
- Projeto executivo: o projeto detalhado que a obra usa para construir, com cotas finais, detalhes ampliados e especificação de cada item.
- CUB: o índice de custo por metro quadrado de construção, publicado todo mês pelo Sinduscon de cada estado.
- Metro quadrado construído: a área total coberta de uma edificação, medida por fora das paredes, diferente da área útil em que se pisa.
Para ver os outros termos do tema, visite o glossário de custo e contrato.
Definição revisada por
Marileide Oliveira
Arquiteta, CAU/BA A244190-0
Arquiteta com escritório em Conceição do Jacuípe e atendimento em Feira de Santana, Salvador, Camaçari e região. Monta o orçamento da obra junto com o projeto, para o preço não ser uma surpresa no meio do caminho.
Próximo passo
Vai contratar a execução da sua obra?
Me manda o projeto e as propostas que você recebeu. Eu confiro se dá para fechar preço com segurança e aponto o que precisa entrar no contrato.