Glossário · Regularização e documentação
O que é escritura de imóvel
Escritura é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza um negócio sobre o imóvel, em geral a compra e venda. Ela é necessária e não é suficiente: quem transfere a propriedade é o registro dessa escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Quem só tem escritura ainda não é dono.
Resumo do conteúdo
Escritura pública é o instrumento lavrado em cartório de notas que formaliza um negócio jurídico sobre imóvel, como compra e venda, doação ou permuta. Ela é redigida pelo tabelião, assinada pelas partes e tem fé pública. A transferência da propriedade, porém, só se completa quando essa escritura é levada ao cartório de registro de imóveis e registrada na matrícula do bem. Antes disso, o comprador tem um direito pessoal contra o vendedor, mas o imóvel ainda consta como sendo de quem vendeu.
Resumo com IA
Principais pontos
- Escritura é lavrada em cartório de notas e formaliza o negócio;
- O registro na matrícula, em cartório de registro de imóveis, transfere a propriedade;
- Quem tem escritura e não registrou ainda não é o dono no papel;
- Contrato de gaveta não é escritura e não gera transferência;
- Em imóvel de baixo valor, a lei pode dispensar escritura pública, mas não o registro.
Passo a passo
- Peça a certidão atualizada da matrícula antes de qualquer pagamento;
- Confira se o vendedor é o proprietário registrado e se há ônus;
- Lavre a escritura em cartório de notas, com as certidões exigidas;
- Pague o imposto de transmissão, exigido pelo município;
- Leve a escritura ao registro de imóveis e registre na matrícula.
O que é, na prática
Comprar um imóvel tem dois momentos no cartório, e eles acontecem em lugares diferentes. Primeiro, o negócio é formalizado por escrito, com fé pública, no cartório de notas: isso é a escritura.
Depois, essa escritura é levada ao cartório de registro de imóveis, onde ela é registrada na matrícula do bem. É esse segundo ato que muda o nome do proprietário.
A frase que resume o direito brasileiro aqui é conhecida: quem não registra não é dono. Escritura guardada na gaveta, por anos, não protege contra penhora do vendedor nem contra uma segunda venda do mesmo imóvel.
A sequência dos documentos
A papelada de um imóvel tem uma ordem, e quase todo problema nasce de pular um degrau.
| Etapa | Onde acontece | O que ela faz |
|---|---|---|
| Alvará de construção | Prefeitura | Autoriza construir |
| Habite-se | Prefeitura | Atesta a obra concluída |
| Averbação | Registro de imóveis | Registra a construção na matrícula |
| Escritura | Cartório de notas | Formaliza o negócio |
| Imposto de transmissão | Município | Condição para registrar |
| Registro da escritura | Registro de imóveis | Transfere a propriedade |
Repare que a parte técnica, que é a minha, acontece antes: sem habite-se e sem averbação, o imóvel pode até ser vendido, mas é vendido como terreno com construção não registrada, e isso derruba o preço.
Contrato de gaveta
É extremamente comum no interior: as partes assinam um contrato particular, o comprador paga, recebe as chaves e nunca lavra escritura nem registra. Às vezes isso se repete por duas ou três gerações.
O problema aparece quando alguém precisa de financiamento, de inventário ou de vender para quem exige documentação. A cadeia de transmissões precisa ser reconstruída, e cada elo pode depender de alguém que mudou de cidade ou já faleceu.
Quanto mais cedo essa cadeia é regularizada, mais barata ela é. Cada ano de espera acrescenta um elo a mais para resolver.
Onde entra a arquitetura
A escritura e o registro são assunto de cartório e de advogado. O que eu resolvo é a parte técnica que costuma travar o processo antes dele chegar lá.
- A construção não está averbada e o banco não financia.
- A metragem da matrícula não bate com o imóvel real.
- Falta habite-se, e sem ele não há averbação.
- Não existe projeto, e o processo na prefeitura precisa de um.
Nesses quatro casos, o caminho começa com medir o que existe e desenhar, para só então o lado cartorário poder andar.
Quando chamar a arquiteta
Vale chamar quando a pendência que trava a escritura é de construção, e não de cartório: metragem divergente, obra não averbada, falta de habite-se ou ausência de projeto aprovado.
A parte jurídica fica com advogado e cartório. A parte técnica, que é medir, desenhar e protocolar na prefeitura, é a que eu faço, inclusive a distância.
Perguntas frequentes
Escritura e matrícula são a mesma coisa?
Não. A escritura é o documento do negócio, lavrado em cartório de notas. A matrícula é o registro do imóvel, no cartório de registro de imóveis, onde toda a história do bem é anotada. A escritura precisa ser levada à matrícula para produzir efeito de transferência.
Comprei com contrato particular. Sou dono?
Juridicamente, você tem um direito contra o vendedor, mas o imóvel ainda consta em nome dele na matrícula. Isso significa que o bem pode responder por dívidas do vendedor e que você terá dificuldade para financiar, vender ou inventariar. Regularizar cedo custa menos do que depois.
Dá para registrar sem escritura pública?
Em alguns casos sim: a lei dispensa a escritura pública em negócios de valor abaixo de determinado limite e em operações com instrumento particular de financiamento imobiliário, que tem força de escritura. O registro na matrícula, porém, continua indispensável em qualquer caso.
Termos relacionados
- Matrícula do imóvel: a certidão do cartório que conta toda a história do imóvel: donos, construções, dívidas e disputas.
- Averbação: o registro da construção na matrícula do imóvel, feito em cartório, para o papel passar a descrever o que existe.
- Habite-se: o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o aprovado e que o imóvel pode ser ocupado.
- Usucapião: a aquisição da propriedade pela posse prolongada, mansa, pacífica e com intenção de dono.
Para ver os outros termos do tema, visite o glossário de regularização e documentação.
Definição revisada por
Marileide Oliveira
Arquiteta, CAU/BA A244190-0
Arquiteta com escritório em Conceição do Jacuípe e atendimento em Feira de Santana, Salvador, Camaçari e região. Resolve a documentação de imóveis que foram construídos antes do papel, do levantamento ao protocolo na prefeitura.
Próximo passo
O imóvel está travado por causa da construção?
Me manda a matrícula e fotos do imóvel. Eu meço, desenho e protocolo na prefeitura, para o lado cartorário poder andar. Atendo toda a Bahia.